Compensation for expropriation in the public interest in the Kingdom of Saudi Arabia

تعويض نزع الملكية للمصلحة العامة في المملكة العربية السعودية من المواضيع التي خصص لها المشرع العديد من الفصول في سبيل تنظيمها تنظيما جيدا يصب في مصلحة المواطن و الدولة معا، وهذا الأمر شامل أي نجده في كل دول العالم حيث يأخذ نظام الملكية حيزا كبيرا للغاية في كافة القوانين و ذلك نظرا لأهميته ، عموما نحن ومن خلال موضوع الليلة سوف نتطرق إلى كل جوانب نزع الملكية للمصلحة العامة ونمدكم بكافة المعلومات الهامة في هذا الخصوص.

حق الملكية في القانون السعودي

كغيره من القوانين في بقية دول العالم فقد جاء القانون السعودي صريحا صراحة مطلقة فيما يخص المكلية و أتى فيه ، أن حق الملكية هو حق ثابت و مشروع لأي مواطن سعودي ، يخول لصاحبه استعمال هذا الشيء واستغلاله وأيضا التصرف فيه على النحو الذي يرغب فيه وفق للنظام و الضوابط السليمة ، وقد يكون هذا الشيء عقارا أو غير ذلك وهو حق مانع أي أنه مخصص شرعا فقط لمالكه لا يشاركه فيه أحد أي له حق ملكيته التامة ، إلا أن هذا القانون ورد فيه استثناء و هو الذي يهمنا وهو الجزء الذي يتعلق بإمكانية قيام الدول بنزع ملكية الشيء حيث يفقد الشخص هذه الملكية تماما لتتحول فيما بعد إلى الدولة وهذا الأمر يكون لتحقيق المنفعة العامة بإزالة عقار مثلا لأجل بناء مدرسة في مكان تفتقر فيه المدارس أو تقل فيه، أو نزعه لأجل تشييد طريق للوصل بين بلدتين أو غيرها من الأسباب المعقولة و المشروعة و التي فيها مصلحة للمواطنين في المملكة العربية السعودية ، و يأتي نزع الملكية دائما موجبا للتعويض الذي يقوم مالكه بالاستفادة منه و بطبيعة الحال يكون هذا التعويض ملائما لقيمة العقار الذي تعرض لإجراء نزع الملكية.

ما هي شروط نزع الملكية في المملكة العربية السعودية ؟ 

كما سبق و أشرنا له في الفقرات السابقة عل أن نزه الملكية لا يكون صحيحا إلا بتوفر مجموعة من الشروط الهامة وذلك كي لا يتحول إلى إجحاف في حق المواطن وفي الفقرة الموالية سوف نشير إلى أبرز الشروط الواجب مراعاتها قبل تطبيق إجراء نزع الملكية.

أولا لا يكون من الجائز القيام بنزع الملكية إلا وفقا للضوابط و الشروط التي حددها القانون في المملكة العربية السعودية.

• أن يكون النزع يقابله تعويض و أن يكون هذا التعويض عادلا في حق المالك الحقيقي للعقار ولكل من له حق فيه. 
• أن يتم تطبيق النزع لأجل المصلحة أو المنفعة العامة و إلا فلا يجوز بأي شكل من الأشكال تطبيق نزع الملكية خارج هذا النطاق.
• أن لا يتم توجيه العقار الذي تعرض لنزع الملكية للاستثمار الخاص أو العام بل للمنفعة العامة في البلاد.

في الحالة التي تختل فيها هذه الشروط أو يغيب أحدها فإن نزع الملكية يكون حينها ظلما في حق المالك ومن حقه اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة في سبيل منع نزع العقار الذي هو يملكه.

أهم المصطلحات الواردة في نظام نزع الملكية السعودي 

هناك مجموعة من المصطلحات الهامة جدا و التي جاءت صراحة في نظام الملكية في المملكة العربية السعودية ، و نحن من خلال موضوعنا لهذا اليوم سوف نقوم بالإشارة لها تباعا في الفقرة التالية:

الأجهزة ذات الشخصية العامة المعنوية

والمقصود بهذا المصطلح كل الجهات الحكومية التي تتكلف بإدارة أي مرفق عام على أرض المملكة أو تقوم بالإشراف عليه ويكون تحت وصايتها.

نزع الملكية للمنفعة العامة 

عندما تسمع هذه العبارة فالمقصود بها أن النزع يكون في هذه الحالة لمنفعة تعود بالنفع على الجميع و ذلك يكون على سبيل المثال لغرض التوسعة من مرفق ما أو لبناء مرفق في منطقة تفتقر له أو غيرها من الأسباب المعقولة و المشروعة.

المرافق العامة

و يدخل تحت إطار هذا المصطلح كل من الطرق و البنايات و شبكات الصرف الصحي و الغاز و الكهرباء وغيرها من الأمور على أرض الدولة.

التعويض

يقصد بالتعويض ذلك المبلغ النقدي الذي تقوم الدولة بمنحه للشخص الذي تم تطبيق إجراء نزع الملكية في حقه و يكون هذا التعويض نقديا أو عينيا.

ما الجهة المخولة في نزع ملكية الأفراد في المملكة العربية السعودية ؟ 

لازلنا مع موضوع تعويض نزع الملكية للمصلحة العامة في المملكة السعودية حيث يقوم الناس بطرح الكثير من الأسئلة حوله والتي من أبرزها ما هي الجهة المخول لها تطبيق نزع الملكية للأفراد ، وللإجابة عن هذا السؤال يجب الإشارة أولا إلى مفهوم المنفعة العامة، ببساطة هو ذاك الأمر الذي يعود بالنفع العام على المجتمع بأجمعه فالحكومة هي المسئولة الأولى عن الشعب والتي تعمل على تنظيم الحياة داخل المجتمع وهذا له ارتباط بموضوع نزع الملكية و الذي تقرره الدولة للمنفعة ، وتجدر الإشارة إلى أن الأمر هذا لا يتم بين ليلة وضحاها بل بتخطيط مسبق و بالاستناد على دراسات محكمة حول أحد المنشئات أو الأراضي أو غيرها من الأشياء المملوكة للأفراد و إن كانت هناك منفعة للعموم يتم تقرير تطبيق فصول نزع الملكية وهذا يتبعه تعويض بطبيعة الحال حفاظا على حقوق المالك من الضياع ، و يكون التعويض المحصل عليه إما عينيا أو نقديا ، أما عن الجهة المخول لها نزع ملكية العقار للأفراد فتتجلى في الوزير المختص الذي له مهمة الإشراف وتنفيذ المشروع الذي سوف يتم إنجازه كما قد تكون الحكومة أو الجهات ذات الشخصية الاعتبارية  و ذلك يختلف بطبيعة الحال من حالة إلى أخرى.

آلية نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية

من الأسئلة التي يكثر طرحها في موضوع تعويض نزع الملكية للمصلحة العامة في المملكة السعودية أيضا هي ما هي آلية النزع ، والإجابة على هذا السؤال تقتضي منا أن نشير إلى مجموعة من الخطوات ، أولا و بعد أن يتم إصدار القرار الخاص بنزع الملكية في حق أحد العقارات على أرض المملكة و ذلك من طرف الوزير المتخصص أو الجهة المعنية ذات الشخصية الاعتبارية يتم حينها تكوين لجنة و ذلك في سبيل أن يتم تدارس العقارات الواقعة في النطاق الخاص بالمشروع و تكون هذه الجلسة بطبيعة الحال بحضور كل من ملاك العقار وكل من له علاقة بالموضوع كما يتم القيام بتحرير محرر تتم الإشارة من خلاله إلى مواصفات العقار أي مساحته و أيضا على كل ما يشمله من أشجار و أسوار و بنايات وغيرها من الأمور.

هذه الخطوة تتم في سبيل أن يتم تحديد السعر الإجمالي للعقار لتحديد قيمة التعويض الذي سيتم دفعه لاحقا ليكون عادلا في حق المالك ، كما يضاف لكل هذا اسم المالك الحقيقي للعقار وكل من له حق فيه، ويكون على هذه اللجنة أن تنهي البث في الأمر في غضون ستين يوما من تاريخ الموافقة لتبدأ حينها إجراءات نزع الملكية.

ما هي العقارات الموجبة للتعويض بالسعودية ؟

وفقا للقانون السعودي و في موضوع تعويض نزع الملكية للمصلحة العامة في المملكة السعودية فقد أتى القانون صريحا في هذه النقطة حيث أن التعويض يكون لزوما لأي مواطن ثم نزع عقاره أو أجزاء منه للمنفعة العامة وبغض النظر عن نوعية العقار أو مكانه ، وبعد أن يصدر قرار نزع الملكية المتعلق بالعقار يكون من الواجب أن يتم علم كل مع له حق من الحقوق في العقار المعني بالإضافة إلى المالك أو الملاك الأصليين بطبيعة الحال كما ينتم إعلام كل طرف ذي حق بمقدار التعويض الذي سوف يتم منحه له نتيجة لتطبيق قانون نزع الملكية، كما يكون من الواجب أن يتم نشر قرار نزع الملكية في الجريدة والصحف الرسمية في البلاد ، وبعد الانتهاء من موضوع التبليغ يكون على المالك إخلاء العقار في مدة لا تتجاوز الثلاثين يوما من تاريخ الإعلام.

هذا من جهة أما من جهة أخرى و فيما يخص موضوع تسليم التعويض المقرر للمالك و لأصحاب الحقوق الذي لها ارتباط في العقار فإن تسليم التعويض لا يكون إلا بعد قيامهم بتسليم العقار ويكون الأمر منظما بواسطة مكتب العدل أو من طرف المحكمة المختصة بنزع الملكية، مع الإشارة إلى إمكانية قيام الوزير المختص بتوجيه طلب الإخلاء للمالك قبل انتهاء الإجراءات في حال ما إن كان هناك سبب معقول يدفعه لاتخاذ هذا القرار.

كيف يتم صرف التعويض وفق نظام نزع الملكية السعودي؟

حسب القانون في المملكة العربية السعودية فقد أتى في فصوله صراحة أن للدولة الأحقية الكاملة لنزع أي عقار من أي مواطن في سبيل تحقيق المنفعة العامة وهذا الأمر أيضا موجب للتعويض المناسب بقوة القانون ، حيث أن الدولة تكفل حرية الملكية للمواطن حيث لا يتم نزع ملك شخص إلا للمصلحة العامة أي أن موضوع نزع الملكية هو ومشروعية كاملة بقوة القانون وهو أمر لا نقاش عليه ، أيضا أتى صراحة على أن التعويض يكون عادلا ويعادل قيمة العقار الذي يتم تحديده من طرف اللجنة المختصة و يكون صرف هذا للتعويض خلال سنتين كاملة بعد صدور قرار نزع الملكية.

هذا من جهة أما في جهة أخرى و في حالة عدم رضا المالك على التعويض الصادر في حقه فمن حقه أن يقوم بما يسمى إعادة تقدير التعويض كما وفي تلك الحالة التي تكون فيها مواصفات العقار غير تلك التي تتواجد في الحقيقة أيضا يكون من حقه أن يقوم بطلب لتعديل هذا في سبيل الحصول على تعويض عادل و يتلاءم مع قيمة العقار الذي تمت نزع ملكيته.

خاتمة الموضوع

في حقيق الأمر إن موضوع تعويض نزع الملكية للمصلحة العامة في المملكة السعودية من المواضيع المعقدة جدا و الشائكة ولهذا السبب تحديدا قد حدد لها المشرع السعودي مجموعة مهمة من الفصول حيث يجب التأكد من الحاجة لنزع الملكية وهل هي كافية حقا لتطبيق النزع بالإضافة لفصول التعويض الذي يجب أن يكون ملائما مع قيمة العقار، و عموما نحن من خلال موضوعنا اليوم قد أشرنا إلى أبرز النقاط التي أتى بها نظام نزع الملكية السعودي .