Is it possible to compensate for the damages of contracting works and construction of buildings?

أعمال المقاولات وإنشاء المباني من أهم اساسيات خطط التنمية في العالم باعتبارها وسيلة لاشباع حاجات رئيسة للمجتمع سواء لأغراض السكن أو لإقامة المرافق العامة، وقد ازدهرت أعمال المقاولات وانشاء المباني في السعودية منذ منتصف السبعينات نتيجه لنمو هذه المجالات المتسارعة مما أدى إلى تسرع عجلة التنمية في قطاع عريض من الأنشطة الاقتصادية.

ولكن السرعة في إنجاز المشاريع والإهمال في أعمال البناء أسفرت عن العديد من الأضرار التي تؤدي لتهدم البناء أو ظهور عيوب تهدد سلامته بعد تسليمه لصاحب العمل حيث أصبحت ظاهرة ملفتة للنظر سواء في السعودية أو في عدد من الدول العربية والعالمية، ويمثل ذلك تهديدا خطيرا لسلامة أرواح الناس وسلامة ممتلكاتهم كما يعتبر خسارة للاقتصاد الوطني واعاقة للتنمية في البلاد، لذلك سنحاول في مقالنا هذا توضيح أعمال المقاولات وانشاء المباني،  شروط التعويض عن اضرار اعمال المقاولات وانشاء المباني، وعرض أمثلة لاضرار اعمال المقاولات وانشاء المباني وأشكال التعويض عن هذه الأضرار للاجابة على سؤال: هل يمكن التعويض عن أضرار أعمال المقاولات وانشاء المباني فتابعونا ...

أضرار أعمال المقاولات وانشاء المباني 

في البداية أعمال المقاولات وانشاء المباني تقوم بين طرفين وهما صاحب العمل والمقاول فقد جاء المقصود بالمقاول في النظام السعودي في المادة (الأولى) من نظام تصنيف المقاولين السعودي بأنه: (الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له نظاماً منفرداً أو مشتركاً مع غيره لتنفيذ عقد في أحد مجالات المقاولات)، أما الضرر هو"الأذى الذي يلحق بالشخص في ماله أو جسده أو عرضه أو عاطفته"

ومن المعروف أن الضرر يستوجب التعويض عنه لذلك توجد قوانين كثيرة وخاصة في النظام السعودي تنص على التعويض عن الضرر والالزام به بالنسبة التي يقدّرها قاضي الموضوع، وفي حال المسؤولية المدنية العقدية فإن الضرر يعطي الحق لصاحب العمل في التعويض سواء طبقا للقواعد العامة أو طبقا لأحكام الخاصة بالضمان العشري، ويتمثل الضرر هنا بصفة أساسية في العيب الذي يلحق البناء بصرف النظرعن مدى جسامة هذا العيب أو خطورته.

شروط التعويض عن اضرار اعمال المقاولات وانشاء المباني

لابد ان تتوافر بعض الشروط للضرر الواجب التعويض عنه كما يلي:

أن يكون الضرر محققاً

أما الضرر محتمل الوقوع (وهو ما لم يقع) ولا يعرف ما إذا كان سيقع في المستقبل أو لا، فلا تعويض عنه فلابد أن يكون الضرر محقق أي قد وقع فعلاً، كأن يكون البناء قد تهدم كليا، أو جزئيا، أو ظهر العيب فيه فعلاً، أو أن يكون واقعا في المستقبل، ما دام محقق الوقوع، كأن يكون تهدم البناء والمنشآت الثابتة الأخرى أمراً محتماً، لا مفر من وقوعه.

أن يكون الضرر مباشراً

ويكون الضرر مباشراً إذا كان نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام، أو للتأخر في الوفاء به ولم يكن في استطاعة الدائن أن يتوقاه ببذل جهد معقول؛ ذلك لأن التزام المقاول هو التزام بتحقيق نتيجة وهي بقاء البناء بعد إنجازه، وتسليمه لصاحب العمل سليما متينا لمدة عشر سنوات على الأقل وبما أن البناء خلال هذه المدة قد تهدم، أو ظهر فيه عيب من شانه تهديد متانته وسلامته، فإن الضرر الذي يصيب صاحب العمل من جراء تهدم المباني، أو ظهور العيوب فيها كان نتيجة طبيعية لعدم وفاء المقاول بالتزامه فضلا عن أن صاحب العمل لم يكن في استطاعته توقيه ببذل جهد معقول.

أمثلة لاضرار اعمال المقاولات وانشاء المباني

أضرار لصاحب العمل

التهدم الكلي أو الجزئي أو العيوب التي تهدد متانة البناء وسلامته فهي لا تظهر لصاحب العمل حال تسلمه البناء وإنما تتبدى بعد مدة من استخدام البناء قد تصل إلى عدة سنوات. 

أضرار للمقاول

ذا أخل صاحب العمل بأي شرط من شروط العقد أو قصر عن الدفع في الميعاد المحدد فيحق للمقاول أن يطالب بالتعويض عن الخسائر المترتبة على هذا التقصير أو ذلك الإخلال.

أضرار للجيران 

- إهمال المقاول في اتخاذ الاحتياطات الفنية اللازمة لحماية المباني المجاورة لموقع التشييد، مما قد يؤدي إلى تهدمها أو ظهور عيب بها

- إحداث تصدع أو انهيارات في مباني الجيران  

- استخدام الآلات والقيام بأعمال مقلقة للراحة

أضرار للمارة

- إثارة الغبار والأتربة على المارة أو إعاقتهم في الانتفاع بحق الارتفاق أو تلف في ممتلكاتهم  

- أصابة أحد المارة بالقرب من مواقع أعمال البناء والتشييد بأضرار جسدية (نتيجة سقوط شيء عليه من الأدوات المستخدمة في عملية البناء والتشييد أو وقوعه في موقع الحفر)،أو أي أضرار مادية كسقوط جزء من البناء على الشخص المار أو سيارته الواقفة أو العابرة بالقرب من البناء) أو معنوية أخرى

- يمكنكم القراءة أيضاً عن التعويض عند إنهاء عقود الوكالات التجارية وفق الأنظمة السعودية.

أشكال التعويض عن اضرار اعمال المقاولات وانشاء المباني

إن الطريقة المثالية لتعويض الضرر هي إزالته ومحوه متى كان ذلك ممكناً، ليعود المتضرر إلى نفس الحالة التي كان عليها قبل وقوع الضرر وهذا هو التعويض العيني، ولكن إذا استحال تعويض الضرر عينيا، فلا سبيل أمام المحكمة إلا أن تلجأ إلى طريقة التعويض بمقابل، والتعويض يجب أن يكون شاملا لما لحق صاحب العمل من خسارة، وما فاته من كسب بسبب تهدم البناء، أو ظهور العيب فيه، فيكون بذلك معادلا للضرر الحاصل لصاحب العمل في مبناه، والتعويض إن لم يقدر في العقد أو بنص في القانون فالقاضي هو الذي يقدّره، ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب، بشرط أن يكون ذلك نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو التأخر في الوفاء به أو عدم الانتفاع منه مما يعد اعتداء من شأنه الإضرار بالغير، وهذا يتنافى مع أحكام وقواعد الفقه الإسلامي المستندة إلى حديث الرسول صلى الله عليه وسلم ( لا ضرر ولا ضرار)

التعويض العيني

يقصد به إعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل وقوع الضرر، فيطلب من المقاول أو المهندس إعادة بناء ما تهدم من المباني، أ وإصلاح العيوب التي تظهر فيها، ويعد التعويض العيني أفضل من التعويض بمقابل؛ ذلك أنه يؤدي إلى محو الضرر وإزالته ، حيث يُشترط أن يكون: 

- التنفيذ العيني ممكناً يستطيع صاحب العمل أن يطلب من المحكمة إلزام المقاول أو المهندس بإعادة بناء ما تهدم من المباني، أو إصلاح العيوب التي تظهر فيها إذا كان ذلك ممكنا، أما إذا استحالت إعادة الحالة إلى ما كانت عليه، فإن التنفيذ العيني يصبح غير مجد، ولا مناص من اللجوء إلى التعويض بمقابل.

- أن لا يلحق بصاحب العمل ضرر جسيم، ومدى الإرهاق أو الضرر الجسيم من مسائل الواقع التي تدخل في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع

إذا رأى القاضي أن الحكم بالتعويض النقدي بدلا من التنفيذ العيني يلحق بصاحب العمل ضرراً جسيماً يعادل إرهاق المقاول أو المهندس أو يزيد عنه فإن المصلحة الواجبة الحماية هي حق صاحب العمل في طلب التنفيذ العيني لأن صاحب العمل هو المتضرر والأولى بالحماية.

التعويض بمقابل 

من طرق جبر الضرر الذي يصيب صاحب العمل تهدم المباني، والمنشآت الثابتة، أو تعيبها، ولا يلجأ إليه إلا في الحالات التالية : 

- إذا استحال التنفيذ العيني بخطأ المقاول أو المهندس.

- إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمقاول أو المهندس ولا ينطوي العدول عنه إلى التعويض على ضرر جسيم يصيب صاحب العمل.

- إذا كان التنفيذ العيني يقتضي تدخل المقاول أو المهندس شخصياً، ولم تجد وسائل التهديد المالي في إجبارهما عليه

- إذا كان التنفيذ العيني ممكنا تحقيقه، ولكن صاحب العمل لم يطلبه، ولم يعرضه المقاول أو المهندس.

التعويض بمقابل إما أن يكون تعويضاً نقدياً أوغير نقدي 

التعويض النقدي

وهو التعويض الذي يقدر بمبلغ من النقود وهو الأصل في التعويض بمقابل ويتعين على المحكمة في جميع الأحوال التي يتعذر فيها التعويض العيني أن تحكم به، جبراً للضرر الذي أصاب صاحب العمل من جراء تهدم المباني أو المنشآت الثابتة التي أنشأها المقاول والمهندس  ويجوز الحكم بالتعويض النقدي بالإضافة إلى التنفيذ العيني، لو استغرق إعادة بناء ما تهدم من البناء أو إصلاح ما ظهر فيه من عيوب وقتا طويلا، وأدى ذلك إلى منع صاحب العمل من استغلاله والانتفاع به طيلة مدة بقائه معيباً.

التعويض غير النقدي

وهو أن تأمر المحكمة بأداء شيء معين على سبيل التعويض أو التضمين وهذا النوع من التعويض لا هو بالتعويض العيني ولا هو بالتعويض النقدي، ولكنه قد يكون أنسب وفق ما تقتضيه الظروف في بعض الصور لجبر الضرر الذي لحق بصاحب العمل، ومثال ذلك أن تحكم المحكمة لصاحب العمل الذي انهار بناؤه انهيارا تاما، ببناء مشابه له، مشيد على قطعة أرض تمتاز بنفس صفات القطعة التي شيد فيها البناء المنهار.

ولطلب إستشارة قانونية أو التقاضي برفع دعوة تعويض يمكنكم التواصل معنا بالضغط هنا لحجز موعد إستشارة قانونية والرد على كافة استفساراتكم بكل سرية وأمانة لتقديم المشورة القانونية أو الرأي القانوني وتقديم الحلول القانونية الممكنة حول مسألة أو وقائع معينة قد تكون محل نزاع مستقبلا.

  والآن نستطيع الاجابة على تساؤلنا بأنه يمكن التعويض عن اضرار أعمال المقاولات وانشاء المباني كما وضحنا في المقال، وفي النهاية فإن غاية المشرع فيما يخص أعمال المقاولات وانشاء المباني في النظام السعودي هو التأكيد على سلامة العقارات وضرورة خلوها من العيوب، وتلافياً للأضرار الجسمية التي تترتب على تصدعها أو انهياراها، وكذلك الأضرار التي تصيب الغير.