التصرفات العقارية والضريبة العقارية
أصدرت المملكة العربية السعودية خلال منتصف العام الماضي قرار مجلس الوزراء رقم 570 وتاريخ 22 رمضان 1442هـ الموافق 4 مايو 2021م، والذى قضي بدمج الهيئة العامة للزكاة والدخل والهيئة العامة للجمارك في هيئة واحدة بإسم هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، حيث يكون من مهام تلك الهيئة في المملكة جباية الزكاة وتحصيل الضرائب والرسوم الجمركية، وكذلك تعمل الهيئة على تحقيق أعلى درجات الإلتزام من قبل المكلفين بها بالواجبات المفروضة عليهم وفقاً لأفضل الممارسات وبكفاية عالية، ويعد من أهم أهداف الإستراتيجية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك التي تعمل على تحقيقها هي رفع نسبة الإمتثال والإلتزام، وتعزيز الجانب الأمني، وبناء منظومة فعالة، وتحسين تجربة العميل، ودعم التنمية الإقتصادية، هذا ومن جانب أخر يوجد في المملكة العربية السعودية أنظمة ضريبية مختلفة، ومن أنواع تلك الضرائب ضريبة القيمة المضافة، وضريبة السلع الإنتقائية، وضريبة الإستقطاع، وضريبة الدخل، بالإضافة إلى ضريبة التصرفات العقارية، والتي سوف يكون محور هذا المقال، بحيث سيتم الإجابة عن أهم التساؤلات التي دائماً ما يتم الإستفسار عنها بخصوص تلك الضريبة في المملكة العربية السعودية وذلك وفق اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
أولاً: ما هي ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية؟
تعد ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية عبارة عن ضريبة يتم فرضها على كل عملية تصرف عقاري، ويشمل ذلك أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته، بما في ذلك ودون حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الإنتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد، ومن ذلك على سبيل المثال، البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة والإجارة والإيجار التمويلي ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق إنتفاع لمدة تزيد عن خمسين عاماً.
إقرأ أيضاً: سلامة موقفك القانوني جزء لا يتجزأ من نجاح أعمالك واستثماراتك
ثانياً: ما هي نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
بموجب المادة الثانية من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية تُفرض ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بنسبة قدرها 5% من إجمالي قيمة التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو إستخدامها في وقت التصرف، وأيضاً تشمل الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شامل لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزاً أو مشاعاً أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات وسواء كان التصرف موثق أو غير موثق.
ثالثاً: ما هي التصرفات العقارية المستثناة من الضريبة العقارية في السعودية؟
أوضحت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية أنه يوجد بعض التصرفات العقارية في السعودية يتم إستثنائها من نطاق تطبيق الضريبة العقارية، وهي كما يلي:
- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها،
- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي» أو خيري أو جمعية خيرية مرخصة.
- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للمنشآت والمؤسسات العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام، ويقصد بالنفع العام هنا الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.
- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.
- التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الإستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.
- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض إستخدامه كضمان لتمويل أو إئتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الإئتمان وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.
- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان هذه اللائحة وذلك تنفيذاً لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
- التصرف في العقار من خلال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة -عدا شركات المحاصة- بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو إمتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.
- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين بالمملكة وبشرط المعاملة بالمثل.
- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه -في حال تم توثيقه لاحقاً بعد سريان الضريبة- شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة.
- التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة بشرط أن يكون العقار مثبتاً في أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وأن يُقدم المُتصرف قوائم مالية مدققة -أو شهادة معتمدة- من محاسب قانوني مرخص تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وحتى تاريخ التصرف.
- التصرف في العقار بتقديمه كإشتراك عيني من قبل أي شخص في رأس مال صندوق إستثمار عقاري وذلك عند تأسيس الصندوق إبتداءً وفقاً لأنظمة ولوائح هيئة السوق المالية، ولا يشمل الإستثناء الصناديق التي تؤسس بهدف تأجير العقارات.
- التصرف في العقار من قبل شخص طبيعي لشركة مؤسسة في المملكة يملك بشكل مباشر أو غير مباشر جميع حصصها أو أسهمها وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف في العقار بين الشركات التي تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من نفس الشخص وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية ذلك الشخص في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن 5 سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.
- التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل وقف ذري «أهلي» أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف.
- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد بالتراضي بين أطرافه وذلك خلال مدة لا تتجاوز تسعين يوم من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
رابعاً: متى يتم سداد ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
يمكننا الرد على هذا التساؤل وفق ما نصت عليه المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، حيث يعد سداد الضريبة إلزامياً قبل أو أثناء عملية توثيق نقل الملكية من خلال الجهات الرسمية.
وكذلك تسدد أثناء أو قبل إبرام التصرفات التي لا يتم توثيقها لدى الجهات المختصة مثل عقود الإنتفاع طويلة الأجل، حيث تسدد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد التصرف المثبت بمحررات غير رسمية- خلال ثلاثين يوماً تقويميا من تاريخ العقد أو الإتفاق النهائي لواقعة التصرف.
إقرأ أيضاً: ما معنى أن يقدم لك مكتب محاماة خدمة التقاضي؟
خامساً: من المسؤول عن سداد ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
يعد هذا التساؤل من أكثر التساؤلات التي تثار حول أداء ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، والرد على هذا التساؤل يكون، أن المكلف بسداد تلك الضريبة هو المستفيد من التصرف، بحيث يكون البائع أو المتصرف هو الملزم بأداء تلك الضريبة وذلك وفق الفقرة الأولى من المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، ولعل من المفيد أن ننوه بأنه بموجب الفقرة الثانية من ذات المادة يجوز للأطراف الإتفاق فيما بينهم على خلاف ما سبق ذكره، بحيث يتم الإتفاق مع المشتري أو المتصرف له بأن يقوموا بأداء تلك الضريبة أو يقوم الإثنين معاً البائع والمشترى بسدادها بالمناصفة فيما بينهم، ويبقى المتصرف ملزم أمام الهيئة بالسداد، هذا ومن جانب إضافي يعد المتصرف والمتصرف له مسؤولين بالتضامن عن أية إلتزامات ضريبية تستحق، ويحق للهيئة الرجوع عليهما مجتمعين أو منفردين بحسب الأحوال.
والجدير بالذكر أنه لا تخضع المعاملة للضريبة إلا مرة واحدة، وذلك في الحالات التي يتحقق فيها وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة، وذلك وفقاً لما ورد في المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
إقرأ أيضاً: المالية والمصارف
سادساً: ما هي عقوبة عدم دفع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
هذا السؤال يعد من أكثر وأهم الأسئلة المتداولة حول ضريبة التصرفات العقارية، حيث أجابت المادة الثامنة والتاسعة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية على هذا التساؤل، وجاءت الفقرة الثالثة من المادة الثامنة موضحة بأنه يعاقب كل من لم يسدد الضريبة المستحقة خلال المدة المحددة نظاماً بغرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة ولوزير المالية وفق ضوابط يحددها الإعفاء من هذه العقوبة أو تخفيضها.
كما أوضحت الفقرة الأولى من المادة الثامنة أنه يعاقب بغرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثلاثة أمثالها كل من قام بإرتكاب المخالفات التي تعد في حكم التهرب من ضريبة التصرفات العقارية وهي:
- تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- اللجوء إلى أية حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- أي إجراء أو فعل آخر يترتب عليه عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- الإشتراك مع الشخص المخالف في التهرب من دفع الضريبة.
