واجبات مدير صندوق الإستثمار العقاري

تعد صناديق الإستثمار العقارية في المملكة العربية السعودية أحد أهم الأدوات الإستثمارية التي يوجد العديد من المتعاملين فيها، بحيث تعمل تلك الصناديق على توافر آليات الإستثمار المناسبة لبعض المستثمرين وأصحاب رؤوس الأموال الباحثين عن فرص للإستثمار العقاري، وعلى هذا حرصت هيئة السوق المالية السعودية على حماية المستثمرين من الممارسات غير العادلة وغير السليمة التي تنطوي على إحتيال أو خداع أو غش أو تلاعب، أو التداول بناءً على معلومات داخلية، فقامت الهيئة بإصدار اللوائح والقواعد والتعليمات اللازمة لتطبيق أحكام نظام السوق المالية بهدف توفير المناخ الملائم للإستثمار في السوق، وزيادة الثقة به، ومن ضمن تلك اللوائح الصادرة عن الهيئة والتي تعد من أهم اللوائح المتعلقة بالاستثمار العقاري، هي لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة بموجب القرار رقم 1-193-2006 بتاريخ 19/5/1427هـ، والمعدلة بقرار مجلس هيئة السوق المالية رقم 2-22-2021 بتاريخ 12/7/1442هـ، حرصاً على مواكبة التطورات والتغيرات المتسارعة على هذا النوع من الإستثمارات داخل المملكة العربية السعودية، ومن هذا المنطلق سوف نركز في هذا المقال على توضيح أنواع صناديق الإستثمار العقاري في السعودية والتعريف بمدير صندوق الإستثمار العقاري مع التركيز على الواجبات التي تقع على عاتقه وحالات عزله.

أولاً: ما هي أنواع صناديق الإستثمار العقاري في السعودية؟

أوضحت المادة العاشرة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية وجود عدة أنواع من هذا الصندوق من النوع المقفل وتعمل وفق الأغراض الآتي ذكرها: -

1- صندوق التطوير الأولي ثم البيع:

ويكون ذلك بتملك أرض خام، ثم تطويرها، وتقسيمها إلى أراضي سكنية، أو تجارية، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق

2- صندوق التطوير الإنشائي ثم البيع:

ويكون ذلك بتملك أرض خام أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق

3- صندوق التطوير الأولى أو الإنشائي:

بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق

4- صندوق تملك عقارات مطورة تطويراً إنشائياً:

بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق

5- صندوق الإستثمار في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً:

قابلة لتحقيق دخل دوري وتأجيري

كما أنه يجوز إنشاء أنواع أو أغراض أخرى من الصناديق بعد توافر ما تراه هيئة السوق المالية السعودية من شروط ومتطلبات.

إقرأ أيضاً: التعليمات الخاصة بصناديق استثمار التمويل المباشر السعودي

ثانياً: من هو مدير الصندوق الاستثماري العقاري في السعودية؟

مدير الصندوق الإستثماري العقاري في السعودية هو شخص مرخص له بممارسة أعمال الإدارة بموجب لائحة الأشخاص المرخص لهم الصادرة عن هيئة السوق المالية، ويكون مسؤول عن إدارة أصول الصندوق وحفظها، كما أن صندوق الإستثمار العقاري في السعودية هو برنامج إستثماري عقاري مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم.

ثالثاً: ما هي واجبات وإلتزامات مدير صندوق الإستثمار العقاري في السعودية؟

يتعين على مدير صندوق الإستثمار العقاري في السعودية في بداية الأمر وفق المادة الحادية عشر من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية، تعيين مجلس إدارة للصندوق منذ تأسيسه، ويشترط عليه الحصول على موافقة هيئة السوق المالية قبل عشرة أيام من تعيين مجلس إدارة الصندوق أو إجراء أي تغيير لاحق في تكوينه، ولا يحق لمدير الصندوق عزل أي من أعضاء مجلس الإدارة المستقلين، كما يجب عليه عزل أي عضو من أعضاء مجلس إدارة الصندوق في حال صدور قرار خاص للصندوق من مالكي وحدات الصندوق يطلبون فيه من مدير الصندوق عزل ذلك العضو، ويجب على مدير الصندوق وفق المادة الحادية والعشرون من ذات اللائحة، تعيين مراجع حسابات قبل تأسيس الصندوق للقيام بعملية المراجعة.

وإذا فقد أي عضو من أعضاء مجلس إدارة الصندوق أياً من متطلبات التأهيل لتعيينه عضو في مجلس إدارة صندوق الإستثمار العقاري، فيجب على مدير الصندوق إشعار هيئة السوق المالية على الفور بذلك، ويجب عليه تعيين عضواً آخر بدلاً من ذلك العضو خلال 45 يوم مستوفي لمتطلبات التأهيل.

كما أنه في حال إستقال أي من أعضاء مجلس إدارة الصندوق أو توقف عن تقديم خدماته، فيجب على مدير الصندوق القيام بالآتي: -

1. إشعار هيئة السوق المالية بالإستقالة أو التوقف عن تقديم الخدمات خلال عشرة أيام.
2. تعيين عضو بديل في مجلس إدارة الصندوق خلال 45 يوم من تاريخ علمه بالإستقالة أو التوقف عند تقديم الخدمات.

ويجب على مدير الصندوق أيضاً الإفصاح فورا في موقعه الإلكتروني، والموقع الإلكتروني للسوق أو أي موقع آخر متاح للجمهور بحسب الضوابط التي تحددها هيئة السوق المالية عن أي تغيير في عضوية مجلس إدارة الصندوق، هذا بالإضافة لتوفير جميع المعلومات والوثائق الضرورية عن الصندوق لجميع أعضاء مجلس إدارة الصندوق من أجل تمكينهم من القيام بواجباتهم بكفاءة، وتوفير أيضاً أي معلومات أو وثائق أخرى يطلبها مجلس إدارة الصندوق لتمكينه من أداء مهامه.

أما وفق المادة الثالثة عشر من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية، فيلتزم مدير الصندوق بالعمل لمصلحة مالكي الوحدات بموجب أحكام اللائحة ولائحة مؤسسات السوق المالية وشروط وأحكام الصندوق، ويكون على عاتق مدير الصندوق الإلتزام بجميع المبادئ والواجبات التي نصت عليها لائحة مؤسسات السوق المالية بما في ذلك واجب الأمانة تجاه مالكي الوحدات الذي يتضمن العمل بما يحقق مصالحهم وبذل الحرص المعقول، كما يجب أن تكون جميع إفصاحات مدير الصندوق كاملة وواضحة وصحيحة وغير مضللة.

إقرأ أيضاً: أهمية التسجيل العيني للعقار في السعودية

ويعد أيضاً من ضمن واجبات مدير صندوق الإستثمار العقاري في السعودية ما يلي: -

1. وضع إجراءات إتخاذ القرارات الواجب إتباعها لتنفيذ الجوانب الفنية والإدارية لمشاريع الصندوق وأعماله.
2. الإلتزام بجميع الأنظمة واللوائح والتعليمات السارية في المملكة ذات العلاقة بعمل الصندوق.
3. تطبيق برنامج مراقبة المطابقة والإلتزام لكل صندوق إستثمار عقاري يديره، وأن يزود هيئة السوق المالية بنتائج التطبيق عند طلبها.
4. وضع السياسات والإجراءات لرصد المخاطر التي تؤثر في إستثمارات الصندوق، وضمان سرعة التعامل معها، على أن تتضمن تلك السياسات والإجراءات القيام بعملية تقييم المخاطر بشكل سنوي على الأقل.
5. يجب على مدير صندوق الإستثمار العقاري في السعودية التعاون مع جميع الأشخاص المعنيين بأداء مهام للصندوق بما في ذلك أمين الحفظ ومراجع الحسابات وتزويدهم بجميع ما يلزم لأداء واجباتهم ومهامهم وفقاً لهذه اللائحة.
6. إعداد تقرير سنوي يتضمن تقييماً لأداء وجودة الخدمات المقدمة من الأطراف المعنية بتقديم الخدمات الجوهرية للصندوق بمن في ذلك أمين الحفظ والمطور ومدير الأملاك حسبما ينطبق، ويجب أن يقدم مدير الصندوق إلى مجلس إدارة الصندوق.
7. إدارة أصول الصندوق بما يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقاً لشروط وأحكام الصندوق.
8. التأكد من نظامية وسلامة العقود التي تُبرم لمصلحة الصندوق.
9. يُعد مدير الصندوق مسؤول عن الإلتزام بأحكام هذه اللائحة سواء أدى مسؤولياته وواجباته بشكل مباشر أم كلف بها جهة خارجية بموجب أحكام هذه اللائحة ولائحة مؤسسات السوق المالية، ويُعد مدير الصندوق مسؤول تجاه مالكي الوحدات عن خسائر الصندوق الناجمة عن إحتياله أو إهماله أو سوء تصرفه أو تقصره المتعمد.
10. يجب على مدير الصندوق التقيد بالشروط والأحكام الخاصة بالصندوق.
11. يجب على مدير الصندوق إعداد تقرير سنوي يتضمن جميع الشكاوى والاجراءات المتخذة حيالها، وأن يقدم التقرير إلى مجلس إدارة الصندوق.
12. يجب على مدير الصندوق الإلتزام بما ورد في التعليمات الخاصة بإعلانات الصناديق الإستثمارية.
13. يجب على مدير الصندوق الإلتزام بالتقدم لهيئة السوق المالية بطلبات الموافقة والإشعارات التي تتطلب تغييرات في مستندات الصندوق، وكذلك الإشعارات المتعلقة بإنتهاء فترة الطرح.

هذا وألزمت المادة الرابعة عشرة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية مدير الصندوق بالإحتفاظ بالدفاتر وسجلات جميع الصناديق التي يديرها، وأن يحتفظ في جميع الأوقات بسجل لجميع الوحدات الصادرة والملغاة، وكذلك بسجل محدث يوضح رصيد الوحدات القائمة لكل صندوق من صناديق الاستثمار العقاري التي يديرها، ويتكون مدة الإحتفاظ بالدفاتر والسجلات عشرة سنوات ما لم تحدد هيئة السوق المالية خلاف ذلك.

ولا يجوز أيضاً لمدير الصندوق وفق المادة التاسعة عشر من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية أو أي من تابعيه التصرف كأصيل لحسابه الخاص عند التعامل مع الصناديق التي يديرها، وأن يتعامل مع حالات تعارض المصالح وفق أحكام لائحة مؤسسات السوق المالية، هذا بالإضافة على ضرورة إفصاحه عن تعارض المصالح الموافق أو المصادق عليه من قبل مجلس إدارة الصندوق ذي العلاقة بشكل فورى في الموقع الإلكتروني لمدير الصندوق والموقع الإلكتروني للسوق وأي موقع آخر متاح للجمهور.

ويكون محظور على مدير الصندوق الحصول على مبالغ نقدية مباشرة بموجب عمولة خاصة أو أي ترتيب أخر، وذلك وفق المادة العشرون من لائحة صناديق الاستثمار العقاري في السعودية.

ويلتزم أيضاً مدير الصندوق بالإفصاح في شروط وأحكام الصندوق عن أي مقابل خدمات أو عمولات أو أتعاب يتقاضاها أو تتقاضها جهات أخرى، وذلك وفق المادة الثانية والعشرون من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية.

كما تجدر الإشارة إلى إنه في حال تم عزل مدير الصندوق، فيجب عليه وفق المادة السابعة عشرة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية التوقف عن إتخاذ أي قرارات إستثمارية تخص الصندوق ذا العلاقة بمجرد تعيين مدير الصندوق البديل أو في أي وقت سابق تحدده الهيئة.

إقرأ أيضاً: التصرفات العقارية والضريبة العقارية

رابعاً: ما هي حالات عزل مدير صندوق الاستثمار العقاري في السعودية؟

بينت المادة السادسة عشرة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية أنه يجوز لهيئة السوق المالية عزل مدير الصندوق فيما يتعلق بصندوق إستثمار عقاري محدد وإتخاذ أي إجراء تراه مناسب لتعيين مدير صندوق بديل لذلك الصندوق أو إتخاذ أي تدبير آخر تراه مناسب في أي من الحالات الآتية: -

1. توقف مدير الصندوق عن ممارسة نشاط إدارة الإستثمارات وتشغيل الصناديق دون إشعار الهيئة بذلك بموجب لائحة مؤسسات السوق المالية.
2. إلغاء ترخيص مدير الصندوق في ممارسة نشاط إدارة الإستثمارات وتشغيل الصناديق أو سحبه أو تعليقه من قبل الهيئة.
3. تقديم طلب إلى الهيئة من مدير الصندوق لإلغاء ترخيصه في ممارسة نشاط إدارة الإستثمارات وتشغيل الصناديق.
4. إذا رأت الهيئة أن مدير الصندوق قد أخل بشكل تراه الهيئة جوهرياً بالإلتزام بالنظام أو لوائحه التنفيذية.
5. وفاة مدير المحفظة الإستثمارية الذى يدير أصول صندوق الإستثمار العقاري أو عجزه أو إستقالته مع عدم وجود شخص آخر مسجل لدى مدير الصندوق قادر على إدارة أصول الصناديق التي يديرها مدير المحفظة الإستثمارية.
6. صدور قرار خاص للصندوق من مالكي وحدات الصندوق المغلق يطلبون فيه من الهيئة عزل مدير الصندوق.
7. أي حالة أخرى ترى الهيئة بناء على أسس معقولة أنها ذات أهمية جوهرية.